La compraventa de vivienda por extranjeros cae un 4,4% interanual

El mercado residencial español pierde un comprador clave: el foráneo. El Consejo General del Notariado registró 66.629 compraventas de vivienda libre realizadas por compradores extranjeros en el segundo semestre de 2025, un 4,4% menos que en el mismo periodo del año anterior. El peso de este colectivo sobre el total del mercado cae al 18,4%, su nivel más bajo desde el año pandémico de 2020, y consolida una tendencia descendente que ya encadena tres años consecutivos.

Los datos, publicados el 9 de abril de 2026 por el Consejo General del Notariado, revelan, sin embargo, una fractura interna: mientras los extranjeros residentes en España crecen un 3,3% y rozan máximos históricos con 41.836 operaciones, los no residentes se desploman un 15,1% hasta las 24.793 transacciones, prolongando el ajuste iniciado tras el pico postpandémico del primer semestre de 2022. Menos compradores internacionales, pero precios que no paran de subir: el precio medio pagado por extranjeros avanza un 5,0% hasta los 2.479 euros por m2.

Fuente: Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN), segundo semestre de 2025.

Los residentes sostienen el mercado ante la retirada del comprador foráneo

La dicotomía entre ambos segmentos de compradores extranjeros es el rasgo más llamativo del semestre. Los extranjeros residentes protagonizaron el 62,8% de las 66.629 operaciones totales, con 41.836 compraventas, alcanzando el segundo mayor volumen histórico de la serie. Por el contrario, los no residentes ejecutaron 24.793 operaciones, su cifra más baja desde el segundo semestre de 2020, año marcado por la pandemia.

Esta divergencia no es nueva: el colectivo residente lleva varios semestres ganando protagonismo frente al comprador internacional de segunda residencia o inversión pura, cuyo ciclo expansivo postpandémico parece haber tocado techo. La caída del 15,1% entre los no residentes contrasta con el crecimiento del 3,3% de los residentes, consolidando un reequilibrio estructural en la demanda extranjera de vivienda.

Precios al alza en casi todas las comunidades autónomas

El retroceso en el número de operaciones no ha enfriado los precios. El precio promedio por metro cuadrado abonado por compradores extranjeros se situó en 2.479 euros en el segundo semestre de 2025, un 5,0% más que un año antes. La brecha entre perfiles se mantiene significativa: los no residentes pagaron de media 3.242 €/m2, frente a los 1.963 euros de los residentes y los 1.839 euros de los compradores nacionales.

La evolución de precios fue creciente en 16 de las 17 comunidades autónomas analizadas. Solo Galicia registró un descenso, del 4,9%. Los incrementos más intensos se concentraron en mercados que combinan demanda internacional con oferta contenida.

Variación del precio medio por m2 según comunidad autónoma (2S-2025 vs. 2S-2024)

Fuente: Consejo General del Notariado (CIEN), segundo semestre de 2025.

Destaca el caso de Islas Baleares, que con 5.201 €/m2 lidera el precio absoluto pagado por extranjeros a nivel nacional con amplia diferencia, seguida de la Comunidad de Madrid (3.862 €/m2) y País Vasco (2.869 €/m2). En el extremo opuesto, Extremadura (688 €/m2) y Castilla-La Mancha (805 €/m2) registran los valores más bajos, aunque con crecimientos destacados que apuntan a una mayor penetración del comprador foráneo en mercados hasta ahora periféricos.

Evolución dispar del volumen de compraventas entre comunidades

El número de operaciones aumentó en nueve comunidades y retrocedió en ocho. Las regiones del interior y el norte peninsular fueron las ganadoras del semestre, mientras los grandes mercados costeros e insulares acusaron la retirada del comprador internacional.

Fuente: Consejo General del Notariado (CIEN), segundo semestre de 2025. Barra máxima = 21,5%.

El desplome de la Comunidad de Madrid (-20,3%) es el más llamativo del semestre entre los mercados con volumen significativo (4.378 operaciones en 2S-2025, frente a las 5.490 del segundo semestre de 2024). La Comunidad Valenciana, que concentra el mayor número de operaciones de extranjeros con 18.722 compraventas, cedió un 7,3%. Canarias y Baleares, destinos tradicionales del comprador europeo, acumulan ya varios semestres consecutivos de ajuste.

Reino Unido y Marruecos, los dos países que más viviendas compran en España

Por nacionalidad, los ciudadanos británicos lideraron las operaciones con 5.178 compraventas (7,8% del total), seguidos muy de cerca por los marroquíes, con 5.154 transacciones (7,7%). Italia (4.397; 6,6%), Alemania (4.351; 6,5%) y Rumanía (4.339; 6,5%) completan el top cinco. El grupo de compradores extracomunitarios no clasificados individualmente sumó 8.213 operaciones, el 12,3% del total.

Sin embargo, el análisis por residencia revela perfiles muy distintos. Entre los no residentes, los países con mayor peso fueron Países Bajos (12,6%), Alemania (11,9%), Reino Unido (11,5%) y Bélgica (8,1%), compradores típicamente orientados a segunda residencia vacacional o inversión. Entre los residentes, Marruecos concentró el 12,1% de las operaciones, con especial intensidad en Murcia (35,1%), Navarra (32,1%) y La Rioja (25,8%), seguido de Italia (9,2%) y Rumanía (9,3%).

Principales nacionalidades compradoras y evolución interanual (2S-2025 vs. 2S-2024)

Fuente: Consejo General del Notariado (CIEN), segundo semestre de 2025. Selección de nacionalidades representativas.

El comprador nórdico y centroeuropeo paga los precios más altos por metro cuadrado

A nivel de precios por nacionalidad, los suecos encabezan el ranking con 3.654 €/m2, seguidos de los alemanes (3.559 €/m2), los estadounidenses (3.501 €/m2) y los noruegos (3.085 €/m2). Todas estas nacionalidades superan ampliamente la media del comprador extranjero (2.479 €/m2). Por encima de esa media también se sitúan suizos, polacos, irlandeses, belgas, italianos, franceses, británicos, neerlandeses y rusos.

En el extremo opuesto, los compradores marroquíes presentan el precio medio más bajo del mercado, con 768 €/m2, lo que refleja un perfil de compra orientado a vivienda habitual en zonas de menor coste. Rumanía (1.350 €/m2), Ecuador (1.410 €/m2) y Colombia (1.507 €/m2) completan los cuatro valores más bajos de la tabla.

Tendencia: tres años de retroceso sostenido en el peso del comprador extranjero

La caída del 4,4% interanual no es un hecho aislado. El peso relativo del comprador extranjero sobre el total del mercado ha descendido de forma ininterrumpida desde el máximo del 21,3% registrado en el segundo semestre de 2022. En el primer semestre de 2023 era del 20,9%; a cierre de 2024, del 19,5%; y en el segundo semestre de 2025, ha caído hasta el 18,4%, el nivel más bajo desde el 15,4% del segundo semestre de 2020.

El análisis histórico de la serie del Notariado, que arranca en el primer semestre de 2007, muestra que el volumen de compraventas de extranjeros no residentes está en una clara tendencia descendente desde su pico postpandémico, mientras que los residentes mantienen un nivel elevado que refleja la integración progresiva de la población extranjera en el mercado inmobiliario ordinario.

El informe del Consejo General del Notariado cubre compraventas de vivienda libre formalizadas en escritura pública durante el segundo semestre de 2025. Los datos proceden del Índice Único Informatizado Notarial, que integra la totalidad de las operaciones autorizadas por notarios en España.