La compraventa de viviendas cae en mayo un 7,3% interanual y encadena cinco meses a la baja

Fuente: INE — Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad · Mayo 2026 · Datos provisionales

Cinco meses de caídas: del récord histórico al ajuste más profundo del año

El dato de mayo es el más severo de los cinco meses negativos que acumula 2026: en enero la caída fue del 5%, en febrero del 0,5%, en marzo del 2,2%, en abril del 1,8% y en mayo alcanza el 7,3%. La serie dibuja una pendiente que se agrava con cada mes, aunque conviene leer el dato con perspectiva: el punto de partida —mayo de 2025— fue excepcionalmente alto, lo que amplifica el efecto base negativo. En términos intermensuales, las transacciones de mayo subieron un 6% respecto a abril, lo que indica que el mercado no está en caída libre sino en una corrección desde niveles máximos.

El contexto es el de un mercado que en 2025 alcanzó 714.237 compraventas, la cifra más alta desde los máximos del boom inmobiliario de 2007, impulsado por la combinación de bajadas de tipos del BCE, demanda embalsada y efecto de anticipación ante la expectativa de encarecimiento del acceso. Ese ciclo expansivo ha tocado techo: los precios han subido hasta el punto de expulsar a una parte creciente de la demanda potencial, la financiación sigue siendo exigente y la oferta disponible —especialmente de vivienda nueva— es insuficiente para absorber la presión. El resultado es un mercado que se frena no por falta de demanda latente, sino porque esa demanda no puede materializarse.

Fuente: INE — ETDP · 2026 · Datos provisionales

Usada, libre y segunda mano: el peso del mercado mayoritario

El desglose por tipo de vivienda revela que la corrección afecta a todos los segmentos, aunque con intensidades distintas. La vivienda usada, que representa el 78,9% del mercado, registró 44.574 compraventas y una caída del 7,6% interanual. La vivienda nueva —el 21,1% restante— sumó 11.888 operaciones con un descenso algo más moderado del 6,0%. En el acumulado del año, la vivienda nueva cae más que la usada: −4,4% frente al −3,1%, lo que refleja la escasez estructural de obra nueva y el efecto de los proyectos retrasados o cancelados por el encarecimiento de los costes de construcción.

Por régimen, la vivienda libre —el 93,6% del total— registró 52.831 compraventas y cayó un 7,2%. La vivienda protegida, con solo 3.631 operaciones y un peso del 6,4%, retrocedió un 8,3%, una caída que cuestiona la capacidad del sistema de vivienda protegida para absorber la demanda que los precios expulsan del mercado libre.

Fuente: INE — ETDP Mayo 2026 · Datos provisionales

El mapa autonómico: nueve comunidades caen a doble dígito

La caída no es uniforme en el territorio. En mayo, quince comunidades autónomas registraron descensos interanuales en la compraventa de viviendas, y nueve de ellas lo hicieron a doble dígito. Cantabria encabeza la caída con un desplome del 28,6%, seguida de Murcia (−19,1%) e Illes Balears (−16,8%). Completan el grupo de doble dígito La Rioja (−14,3%), Navarra (−14,1%), País Vasco (−12,9%), Comunidad de Madrid (−11,2%), Galicia (−11%) y Comunitat Valenciana (−10,8%). La Comunidad de Madrid, el mercado más grande y líquido del país, cae a doble dígito por primera vez en este ciclo, lo que añade relevancia al dato: no se trata solo de mercados secundarios o más volátiles, sino del principal hub residencial de España.

Al otro lado del mapa, únicamente Extremadura (+2,6%) y Andalucía (+2,2%) cerraron mayo con crecimiento. En el caso andaluz —el mayor mercado por volumen absoluto de transacciones—, el dato positivo puede explicarse en parte por el dinamismo de mercados como Málaga, Sevilla y la Costa del Sol, donde la demanda extranjera y el turismo residencial mantienen la actividad por encima de la media nacional.

Fuente: INE — ETDP Mayo 2026 · Datos provisionales · Se muestran las CCAA con mayor y menor variación interanual

Lo que dicen el mercado y los expertos: estabilización, no crisis

Los principales portales y asociaciones del sector coinciden en que el ajuste de 2026 responde a una normalización tras el ciclo expansivo de 2021-2025, no a un deterioro estructural del mercado. Fotocasa habla de «fase de estabilización» derivada del cambio en la financiación y del alto nivel de precios, que tensiona la capacidad de acceso de una parte creciente de la demanda. Idealista señala que los descensos son más pronunciados en los mercados que más han sufrido las tensiones entre oferta y demanda — es decir, precisamente los que más subieron —, y que el cambio de tendencia tiene su origen en unos precios que han expulsado a gran parte de los compradores incapaces de reunir una entrada que supera los 100.000 euros en algunas capitales.

La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) añade que los compradores están forzando la negociación ante los elevados precios de salida, lo que alarga los plazos de venta y reduce el número de operaciones cerradas. Pisos.com apunta a la política monetaria del BCE como variable clave para los próximos meses: si los tipos siguen bajando, el acceso al crédito se abaratará y parte de la demanda contenida podría reactivarse; si los tipos se estabilizan o suben, el ajuste podría prolongarse. El mercado espera con atención las decisiones de Frankfurt.

Mayo confirma que el mercado residencial español ha entrado en una fase de corrección desde máximos históricos. Cinco meses consecutivos de caídas, nueve comunidades a doble dígito y una vivienda protegida que cae más que la libre dibujan un mapa complejo. Pero el 6% de subida intermensual respecto a abril y la demanda estructuralmente insatisfecha — más hogares, menos vivienda disponible — apuntan a que el suelo del ciclo no está lejos. Lo que sí ha cambiado es el perfil del comprador que puede acceder: el mercado se estrecha hacia rentas más altas, y esa concentración es el verdadero reto estructural que los datos del INE confirman mes a mes.