Mejorar el binomio rentabilidad-riesgo para atraer el capital necesario para duplicar la producción de vivienda

Obra Nueva

Neinor Homes cierra 2025 con preventas en máximos y la convicción de que el sector ha alcanzado por fin un consenso mayoritario sobre la necesidad urgente de producir más vivienda. Mario Lapiedra, Director General Inmobiliario (CIO) de la promotora, y Gabriel Sánchez, Director General de Negocio, hacen balance de un ejercicio que califican de muy positivo para el residencial y trazan las coordenadas del mercado de cara a 2026: costes de construcción que no ceden, suelo escaso en las grandes ciudades y una tramitación urbanística que sigue siendo el principal cuello de botella del sector.

Un 2025 «muy positivo» para el sector, con preventas en máximos

Mario Lapiedra, CIO de Neinor Homes, califica 2025 como «un año muy positivo para el sector, con una demanda sólida, preventas en máximos y un entorno financiero más estable». A ese diagnóstico añade una lectura de fondo: ha sido también un año de transformación, con procesos de consolidación que, a su juicio, reflejan «la madurez del mercado y la necesidad de operadores más fuertes y eficientes».

En el mercado de vivienda nueva, los precios han mantenido una trayectoria alcista durante todo el ejercicio, apoyada en el mismo desequilibrio estructural que viene marcando el ciclo en los últimos años: una demanda muy sólida —impulsada por la creación neta de hogares, el empleo y el ahorro acumulado— frente a una oferta que sigue siendo insuficiente. «Para 2026 esperamos una evolución similar: sin grandes aceleraciones, pero con una presión al alza sostenida allí donde la producción sigue siendo insuficiente», señala Lapiedra.

Costes de construcción: incremento del 4-5% en 2025 y sin alivio a la vista

Los costes de construcción han crecido entre un cuatro y un cinco por ciento de media en 2025, en línea con las previsiones de la compañía, aunque con diferencias significativas entre regiones debido principalmente a las tensiones de mano de obra en las zonas con mayor actividad. De cara a 2026, Lapiedra no anticipa un cambio de tendencia: «prevemos que los costes de construcción mantendrán una tendencia similar».

La demanda, por su parte, se ha mantenido robusta en prácticamente todos los segmentos a lo largo del año, con especial intensidad en vivienda principal y en los grandes mercados metropolitanos, donde el desequilibrio entre oferta y necesidad es más pronunciado. Para el próximo ejercicio, Neinor Homes anticipa una tendencia continuista: demanda estable y selectiva, que premiará la calidad, la eficiencia energética y las ubicaciones consolidadas.

El gran consenso de 2025: hay que producir mucho más suelo edificable

Lapiedra destaca como principal lectura del año el consenso alcanzado en España sobre la necesidad de incrementar la oferta de vivienda de obra nueva de forma drástica, algo que, a su juicio, no había ocurrido antes con tanta claridad. Un reconocimiento generalizado, tanto en el ámbito público como en el privado, que considera un punto de inflexión, aunque advierte de que el diagnóstico compartido no basta si no va acompañado de reformas concretas.

El gran reto para los próximos años, a su juicio, sigue siendo el mismo: «producir más vivienda en un contexto de suelo escaso, costes elevados y procesos administrativos demasiado lentos». La clave para desbloquearlo pasa por mejorar el binomio rentabilidad-riesgo en el sector promotor y constructor, con el objetivo de atraer el capital necesario para «duplicar la producción de vivienda tanto libre como asequible».

Su deseo para 2026 apunta en esa misma dirección: avanzar hacia una verdadera colaboración público-privada que vaya más allá de los concursos puntuales para vivienda de alquiler asequible, con un marco estable y un plan a largo plazo que permita abordar de forma coordinada las reformas estructurales pendientes —producción de suelo edificable, industrialización, comunicaciones e infraestructuras— para dar una respuesta eficaz y sostenida al déficit de vivienda.

Mercado de suelo: inversión disciplinada y consolidación sectorial

Gabriel Sánchez, Director General de Negocio de Neinor Homes, describe el mercado de suelo en 2025 como selectivo: «La inversión se ha concentrado en actores con capacidad financiera, mientras que la actividad más oportunista ha quedado en segundo plano.» Para 2026 espera una dinámica similar, marcada por un enfoque de inversión disciplinado y por la continuidad en los procesos de consolidación del sector, impulsados por fondos e inversores que buscan rentabilizar las inversiones realizadas en España en los últimos años.

La evolución de los precios del suelo residencial en 2025 ha sido diferenciada por tipología y ubicación. En las zonas consolidadas, los precios han seguido tensionándose y han marcado nuevos máximos, empujados por una demanda muy sólida y una oferta estructuralmente limitada. En los grandes desarrollos urbanísticos y en zonas menos consolidadas, en cambio, la evolución ha sido más contenida. «De cara a 2026, esperamos que se mantengan estas mismas tendencias», apunta Sánchez.

Prioridades geográficas: grandes núcleos urbanos y nuevos mercados

Las prioridades de Neinor Homes en el mercado de suelo para 2026 se concentran en los grandes núcleos urbanos y en sus áreas de expansión natural, donde la demanda estructural es sólida y la capacidad de absorción de nueva oferta es elevada. Las recientes operaciones corporativas han permitido a la compañía ampliar su presencia en mercados en los que hasta ahora no operaba, como Canarias, Galicia, Cantabria y Murcia. «En estas zonas existe una demanda embalsada relevante, derivada de la escasa producción de vivienda nueva desde la crisis financiera», explica Sánchez.

El mercado está liderado, según el directivo, por promotoras con capacidad industrial y fondos de inversión extranjeros que siguen apostando por el residencial español. En el lado vendedor, conviven propietarios institucionales y privados que aprovechan la buena evolución del mercado para poner en valor sus inversiones.

La tramitación urbanística, el cuello de botella que condiciona toda la cadena

Sánchez coincide con Lapiedra en señalar la tramitación urbanística y la obtención de licencias como el principal reto del mercado de suelo de cara a 2026: son «lentas y heterogéneas entre municipios», lo que dificulta la planificación y encarece el proceso de desarrollo. A ello se suman la disponibilidad limitada de suelo finalista en las grandes ciudades y la necesidad de mantener la disciplina financiera en un entorno de costes todavía tensionados.

Las dificultades normativas en los tres niveles competenciales —estatal, autonómico y municipal— inciden «muy negativamente en la fabricación de suelo», con un impacto directo sobre la oferta y, por tanto, sobre el precio final de la vivienda. En ese contexto, la compañía asume que la competencia por los mejores suelos seguirá siendo elevada, lo que «obliga a planificar con más anticipación y a reforzar la capacidad operativa».