Las herencias de vivienda aumentan un 5,3% interanual en abril y ganan peso frente a la compra

En un mes en que la compraventa de vivienda perdió impulso, la herencia tomó el relevo. Las 17.184 viviendas transmitidas por sucesión crecieron un 5,3% interanual, el avance más sólido entre todas las vías de transmisión residencial. La donación, en cambio, apenas se mantuvo —1.889 operaciones, un 1,6% menos—, lo que confirma que es la herencia, y no la transmisión en vida, la que gana terreno dentro del mercado residencial.

Casi una de cada cinco viviendas que cambiaron de titular en abril lo hizo por herencia. La compraventa sigue siendo, con diferencia, la vía mayoritaria —el 60,8% del total—, pero la brecha se estrecha mes a mes a medida que la transmisión por sucesión gana peso dentro del mercado. Es un desplazamiento lento pero sostenido, y los datos apuntan a que no responde a factores coyunturales, sino a una tendencia de fondo anclada en la demografía.

La herencia gana terreno frente a la compra

El avance de las herencias responde a una dinámica estructural más que coyuntural. El progresivo envejecimiento de la población española y el relevo generacional en la propiedad inmobiliaria explican que cada vez más viviendas se transmitan por sucesión. Es un fenómeno con una clara dimensión socioeconómica: buena parte del patrimonio acumulado por las generaciones que compraron vivienda en las décadas de expansión está empezando a traspasarse a sus herederos, en un momento en el que el acceso a la propiedad por la vía de la compra resulta especialmente difícil para las personas jóvenes.

Datos: INE · Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad · abril 2026

El contraste con el suelo rústico es revelador. Mientras las viviendas heredadas crecieron un 5,3%, las fincas rústicas transmitidas por herencia descendieron un 1,3%, hasta 14.207. La sucesión impulsa con fuerza el patrimonio residencial urbano, pero no tanto el rural, donde la herencia convive con una compraventa que sí avanza con vigor.

El envejecimiento garantiza el relevo: lo que proyectan los datos del INE

El dato de abril no es un espejismo, sino el reflejo de una tendencia de fondo que las proyecciones de población del INE (2024-2074) confirman para las próximas décadas. La población de 65 años y más, que en 2024 representa el 20,4% del total, escalará de forma sostenida hasta rondar el 29-30% hacia mediados de siglo y alcanzará un máximo del 30,5% en torno a 2055. Es la base estructural que sostiene el avance de la transmisión por sucesión: cuantos más mayores propietarios de vivienda, más herencias.

Fuente: INE · Proyecciones de Población 2024-2074 · publicado junio de 2024

A ese envejecimiento se suma una esperanza de vida al alza, lo que introduce un matiz relevante: las herencias tienden a producirse cada vez más tarde. El patrimonio inmobiliario se concentra en cohortes de edad avanzada y se transmite a herederos que también son mayores, en un proceso que desplaza el relevo generacional hacia edades más altas y condiciona cuándo y cómo esas viviendas vuelven al mercado.

El factor demográfico tiene además una lectura territorial. Las mismas proyecciones del INE anticipan que, en los próximos quince años, las comunidades con mayor dinamismo poblacional —entre ellas la Comunitat Valenciana, Baleares y la Comunidad de Madrid— verán crecer su base de propietarios mayores más rápido que las que pierden habitantes, como Extremadura, Asturias o Castilla y León. Ese mapa demográfico ayuda a entender por qué el peso de la herencia evolucionará de forma desigual entre comunidades en los próximos años.

Cantabria y Canarias, donde más crecen las herencias

Por comunidades, Andalucía volvió a concentrar el mayor número de viviendas heredadas en abril, con 2.995 operaciones y un alza del 7,9%, seguida de Cataluña (2.515) y la Comunitat Valenciana (2.366). Los crecimientos más intensos, sin embargo, se dieron en mercados de menor tamaño: Cantabria disparó las herencias un 25,5% y Canarias un 22,3%, los dos mayores avances del mes. Navarra también destacó con un incremento del 19,7%.

Fuente: INE · Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad · abril 2026

Detrás de estas diferencias territoriales pesan factores demográficos —el grado de envejecimiento de cada comunidad— y también fiscales. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es un tributo cedido a las comunidades autónomas, y las bonificaciones aplicables varían de forma notable entre territorios, lo que influye en el momento y la forma en que se materializan las transmisiones. Comunidades con alta presión fiscal en sucesiones tienden a ver más retrasos o reestructuraciones de las herencias, mientras que las más bonificadas facilitan una tramitación más ágil.

El auge de las herencias tiene además una lectura de mercado. Una parte de estas viviendas heredadas acaba volviendo al circuito de la compraventa o del alquiler, ya sea porque los herederos optan por vender o por poner el inmueble en renta. En un contexto de oferta tensionada, esta vía de incorporación de producto al análisis inmobiliario no es menor, aunque su impacto real dependa de cuántos de estos activos terminen efectivamente comercializándose. La dispersión geográfica de las viviendas heredadas —muchas en entornos rurales o en zonas con menor demanda— limita la capacidad de este canal para aliviar la presión en los mercados más tensionados.

Como el resto de la estadística, los datos de 2026 son provisionales y se revisarán dentro de un año. Pero la tendencia de fondo es nítida: en un mercado donde comprar resulta cada vez más difícil, heredar gana protagonismo como vía de acceso a la vivienda en propiedad, y la demografía garantiza que ese peso seguirá creciendo en las próximas décadas.