Las hipotecas sobre vivienda marcan su mejor abril en 16 años

La firma de hipotecas sobre vivienda se consolida en 2026 sobre los máximos históricos de 2025, cuando el mercado cerró el año con 501.073 operaciones, la mejor cifra desde 2010. El mes de abril no rompe ese techo pero lo sostiene con autoridad: 40.010 escrituraciones suponen el mayor volumen de un cuarto mes del año desde hace 16 ejercicios. La racha alcista ya suma 22 meses consecutivos en positivo, un ciclo de crecimiento ininterrumpido que tiene su origen directo en el abaratamiento del crédito hipotecario.

Datos: INE, Estadística de Hipotecas · abril 2026, datos provisionales · Tipo y reparto fijo/variable referidos a hipotecas sobre vivienda

En el conjunto de los cuatro primeros meses de 2026, las hipotecas sobre vivienda acumulan un avance del 7,9% respecto al mismo periodo del año anterior, con el capital prestado creciendo aún más rápido: un 19,6% interanual hasta alcanzar los 6.934,9 millones de euros solo en abril. La tensión entre el dinamismo de la financiación y el encarecimiento del importe medio —que sube a doble dígito impulsado por la escalada de precios de la vivienda— marca la temperatura real del mercado.

El tipo de interés medio baja al 2,90%, mínimo desde noviembre

Tipo de interés medio inicial · hipotecas sobre viviendas (%)

Serie mensual, marzo 2025 – abril 2026

Fuente: INE, Estadística de Hipotecas · datos provisionales desde mayo de 2025

Para las hipotecas sobre vivienda específicamente —no sobre el total de fincas—, el tipo medio se situó en el 2,90% en abril, el nivel más reducido desde noviembre de 2025 (2,97%). La serie de los últimos catorce meses describe una trayectoria moderadamente descendente, con lecturas que oscilan entre el 2,81% de octubre de 2025 —mínimo del periodo— y el 2,99% de junio de 2025. El plazo medio de contratación se mantiene estable en 25 años. La reciente subida de tipos del BCE del pasado 11 de junio, que elevó la tasa rectora al 2,25%, anticipa cierta presión al alza en los próximos meses.

El tipo fijo copa el 62,9% del mercado

La preferencia por la hipoteca fija se mantiene como norma entre los hogares españoles. El 62,9% de las hipotecas sobre vivienda firmadas en abril optó por un tipo fijo, frente al 37,1% variable. El tipo medio inicial para los préstamos fijos se situó en el 2,86%, por debajo del 2,97% que pagaron quienes eligieron variable. La diferencia es ya muy estrecha —apenas 11 puntos básicos— lo que reactiva el atractivo del variable para un segmento de compradores que no penaliza la incertidumbre de cuota si el diferencial inicial es favorable.

El giro respecto a los máximos del fijo es perceptible: en la segunda mitad de 2025, la proporción llegó a rozar el 70% en favor del tipo fijo. El lento retroceso del diferencial fijo-variable, unido a las expectativas de que los tipos no suban de forma agresiva pese a la última decisión del BCE, explica ese trasvase gradual. La estabilidad de cuota, sin embargo, sigue primando en la mayoría de los hogares que acceden hoy a su primera vivienda.

Mapa territorial: resultados mixtos en abril

El panorama por comunidades autónomas presenta en abril una distribución claramente bifurcada. Nueve regiones registraron aumentos interanuales, con Castilla-La Mancha (+18,7%), Cataluña (+18,5%) y el Principado de Asturias (+12,5%) a la cabeza. País Vasco (+6,5%), Canarias (+4,9%), Aragón (+4,2%), La Rioja (+4,2%), Cantabria (+3,1%) y Comunitat Valenciana (+1,6%) completan el grupo en positivo, aunque por debajo de la media nacional.

Variación interanual del número de hipotecas sobre vivienda · abril 2026 (%)

Fuente: INE, Estadística de Hipotecas · barra destacada: media nacional (+2,3%)

El resto de comunidades registró descensos. Las caídas más intensas correspondieron a Illes Balears (-23,9%) y Navarra (-20,9%), seguidas de Extremadura (-9,9%), Castilla y León (-5,9%), Andalucía (-4,3%) y Galicia (-2,6%). Madrid y Región de Murcia presentaron retrocesos inferiores al 1%, prácticamente planos. La heterogeneidad territorial de abril contrasta con el avance generalizado que caracterizó el cierre de 2025, cuando las 17 comunidades registraron crecimientos.

Cambios registrales: novaciones a la baja, subrogaciones al deudor al alza

Las hipotecas con cambios en sus condiciones registrales descendieron un 6,3% interanual en abril, con un total de 9.837 operaciones. Las novaciones —modificaciones pactadas con la misma entidad— bajaron un 15,8%, y las subrogaciones al acreedor —cambio de banco— un 26,7%. El dato que destaca en sentido contrario es el de las subrogaciones al deudor, es decir, los cambios de titular: crecieron un 38,1%. El 82,4% de todos los cambios registrales afectaron a los tipos de interés, lo que confirma que el ajuste de condiciones sigue siendo la principal motivación de quienes renegocian su hipoteca.

El mercado hipotecario llega al ecuador de 2026 con una racha de crecimiento consolidada pero que empieza a mostrar sus primeras grietas territoriales. La desaceleración respecto al ritmo de 2025 es evidente —el 2,3% de abril frente al 17,8% del cierre anual— aunque el volumen absoluto sigue en máximos históricos de la última década y media. El encarecimiento del importe medio, que sube más rápido que las operaciones, apunta a que el acceso a la vivienda se hace progresivamente más exigente en términos financieros incluso con tipos a la baja. La subida de tipos del BCE y las señales de enfriamiento en las compraventas marcarán el tono de los próximos meses.