El alquiler en España: el 32,5% de inquilinos en sobresfuerzo

El alquiler residencial ha pasado de ser un régimen de tenencia secundario a convertirse en el principal escenario donde se concentran los problemas de acceso a la vivienda en España. El Banco de España dedica un capítulo íntegro de su Informe Anual 2025 al diagnóstico del mercado inmobiliario, y las conclusiones son contundentes: la oferta no da abasto, los precios de entrada en el alquiler se han desenganchado del parque existente y los colectivos más vulnerables —jóvenes y nuevos residentes— cargan con un esfuerzo económico que limita su capacidad de emancipación y movilidad.

Fuente: Banco de España, Informe Anual 2025 · Datos 2024-2025

Del 80% de propietarios al auge del alquiler: el giro estructural en la tenencia

España fue durante décadas uno de los países con mayor proporción de hogares propietarios de toda Europa. La tasa de propietarios llegó a superar el 80% en 2007, reflejo de décadas de incentivos fiscales a la compra y de un mercado hipotecario que facilitó el acceso a la vivienda en propiedad para amplias capas de la población. Ese modelo empezó a resquebrajarse con la crisis financiera de 2008 y no ha dejado de transformarse desde entonces.

En 2025, el porcentaje de hogares en alquiler se situaba en el 20,2%, un nivel similar al de 1981 y un salto de 6,3 puntos porcentuales respecto a 2007. El Banco de España subraya que este cambio no es coyuntural, sino que responde a un proceso de ajuste estructural: los precios de compra han crecido sistemáticamente por encima de la renta de los hogares, el acceso al crédito hipotecario se ha endurecido en términos relativos, y los jóvenes y los nuevos residentes han encontrado en el alquiler la única opción de acceso realista al mercado.

El colectivo en el que el cambio resulta más drástico es el de los hogares jóvenes. Entre quienes tienen menos de 30 años, la tasa de alquiler alcanzó el 54,7% en 2025, con un incremento de 15,4 puntos porcentuales desde 2007. En la franja de 30 a 44 años, el avance fue aún mayor —17,8 puntos— y sitúa ya al 37,1% de esos hogares en régimen de arrendamiento. Estos datos tienen una lectura directa sobre la emancipación: la proporción de jóvenes de hasta 35 años que se han independizado del hogar familiar cayó hasta el 31,5% en 2024, frente al 45% de 2007, con una edad media de emancipación de 30,4 años, la más elevada de las grandes economías europeas.

La brecha entre contratos nuevos y vigentes: el mercado tiene dos velocidades

Uno de los hallazgos más relevantes del análisis del Banco de España es la divergencia entre los precios del stock de alquileres y los de los nuevos contratos. Mientras las actualizaciones anuales de los contratos vigentes han quedado por debajo de la inflación —con una caída real del −1,7% en promedio anual entre 2020 y 2024—, los precios de los nuevos contratos han crecido un 4,6% real en 2024 y los indicadores adelantados apuntan a un avance del 5% en 2025.

La consecuencia práctica de esta divergencia es un mercado con dos velocidades. Quienes llevan años en su vivienda de alquiler ven cómo su esfuerzo real disminuye gradualmente, pero quienes buscan un piso ahora deben asumir un precio de entrada que en 2024 era un 16,5% superior al precio medio del parque arrendado. En 2020, ese diferencial era del 6,2%. En cuatro años se ha casi triplicado.

El informe apunta a una dinámica de capitalización de rentas futuras: los propietarios fijan el precio inicial del alquiler anticipando que las sucesivas actualizaciones, limitadas por los índices de referencia, erosionarán su rendimiento real a lo largo del contrato. El resultado es que la presión recae especialmente sobre quienes acceden al mercado por primera vez, precisamente el colectivo con menor capacidad económica para asumirla.

Sobresfuerzo en las grandes ciudades: más del 40% de hogares superan el umbral

El indicador de sobresfuerzo —definido como destinar más del 30% de la renta neta al alquiler— afectaba en 2024 al 32,5% de los hogares no propietarios en España. Una cifra que ya de por sí es elevada, pero que se dispara en las grandes ciudades. En Sevilla (46,8%), Málaga (46,7%) y Barcelona (43,5%), prácticamente la mitad de los hogares en alquiler supera ese umbral. En Madrid, el porcentaje alcanza el 41,3% y en València, el 39,6%. Zaragoza es la excepción entre las grandes ciudades, con un sobresfuerzo más contenido del 23,8%.

La perspectiva comparada acentúa la gravedad de la situación española. Según los datos de Eurostat para 2025, el porcentaje de hogares en alquiler de mercado en sobresfuerzo alcanzó en España el 26,8% en términos de renta bruta, frente al 18,7% en Francia, el 22,3% en Italia y el 13,2% en Alemania. Durante el período 2021-2025, la proporción española fue entre 10 y 19,5 puntos porcentuales superior a la media de la zona euro.

Fuente: Banco de España, Informe Anual 2025 · Panel de Hogares (AEAT, INE, IEF) y Agencia Tributaria · Datos 2024

Madrid y Barcelona concentran el 55% del aumento agregado de precios

La heterogeneidad territorial es quizá el rasgo más definitorio del mercado de la vivienda en España en el ciclo actual. El Banco de España analiza la distribución geográfica del crecimiento de los precios reales entre 2014 y 2024 y el resultado es revelador: las áreas urbanas de Madrid y Barcelona concentraron el 55% del aumento agregado de los precios reales del conjunto de las 65 áreas urbanas en territorio fiscal común, muy por encima de su cuota de compraventas —el 40% del total— y de su peso demográfico, que se sitúa en el 24%.

La concentración no solo se produce a escala de ciudad, sino también dentro de ellas. El 5% de las secciones censales con mayor dinamismo acumuló el 36% del crecimiento total de los precios entre 2014 y 2024 y concentró un cuarto de todas las compraventas. Dentro de ese grupo selecto de secciones, el 45% se encontraba en el área urbana de Madrid y el 20% en la de Barcelona.

Esta concentración tiene una consecuencia directa sobre el diseño de políticas: no existe un único mercado de la vivienda en España, sino una pluralidad de mercados con dinámicas divergentes. En el percentil 10 de las áreas urbanas, los precios reales cayeron o se mantuvieron planos entre 2014 y 2025, mientras que en el percentil 90 crecieron a ritmos anuales de entre el 4,5% y el 6,2%. El promedio del conjunto de áreas fue del 3,3% anual. Medidas pensadas para aliviar la tensión en Madrid o Barcelona pueden resultar irrelevantes o incluso contraproducentes para mercados con presión nula o negativa.

Zonas tensionadas: regulación sobre contratos nuevos en Cataluña, País Vasco, Navarra y Galicia

El informe sitúa en contexto el marco regulatorio sobre zonas tensionadas como un factor que moldea la dualidad entre el precio del stock y el precio de entrada. En los municipios declarados como tales en Cataluña, País Vasco, Navarra y Galicia —en concreto, en A Coruña—, los controles de precios vinculados al Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI) limitan el nivel de los nuevos contratos según la tipología del propietario. La regulación estatal general, por su parte, establece el índice de referencia de arrendamiento de vivienda (IRAV) como techo para las actualizaciones anuales de contratos vigentes.

El Banco de España señala que esta regulación tiene un efecto directo sobre la estrategia de fijación de precios de los propietarios: si las actualizaciones están topadas por debajo de la inflación, el incentivo es fijar el precio inicial del contrato lo más alto posible para compensar las pérdidas de rendimiento real previstas durante la vigencia del arrendamiento. Este mecanismo explicaría, al menos en parte, el ensanchamiento del diferencial entre precio de entrada y precio medio del parque, que ha pasado del 6,2% en 2020 al 16,5% en 2024.

La evidencia apunta, por tanto, a que las medidas de contención de rentas en contratos vigentes, sin ir acompañadas de un aumento suficiente de la oferta, pueden agravar las condiciones de acceso para los nuevos inquilinos. El diagnóstico del Banco de España es claro al respecto: las políticas estructurales que aumenten la oferta —urbanismo, suelo edificable, coordinación entre administraciones— son el único mecanismo capaz de abordar el problema de raíz.

El esfuerzo que no llega: los jóvenes no emancipados ante el mercado del alquiler

El análisis del Banco de España cuantifica de forma granular el esfuerzo que supondría para los jóvenes que aún residen en el hogar familiar acceder al mercado del alquiler por sus propios medios. Los datos son contundentes. Un hogar formado por dos jóvenes no emancipados con la misma renta debería destinar, en promedio, el 36,3% de su renta neta al alquiler si quisiera emanciparse en su municipio de residencia. Esa cifra se sitúa 9 puntos por encima del esfuerzo real que hacían en 2024 los jóvenes ya emancipados en alquiler.

En las grandes ciudades, el escenario se vuelve directamente inasumible: los jóvenes no emancipados deberían destinar el 51,1% de su renta neta al alquiler en Málaga, el 50,3% en València y el 50,2% en Madrid. Incluso con la posibilidad de ampliar el radio de búsqueda al conjunto del área urbana, los esfuerzos potenciales superarían el 40% en la mayor parte de las grandes ciudades.

Este dato conecta directamente con el retraso en la emancipación y con el descenso en la proporción de compras de vivienda realizadas por jóvenes de entre 18 y 35 años, que ha caído casi 20 puntos porcentuales desde 2007, hasta representar solo el 22,4% de las adquisiciones en 2025. La edad media del comprador de vivienda en España ha subido 5,7 años desde entonces y se sitúa en 46,8 años, una cifra que ilustra el desplazamiento generacional en el acceso a la propiedad.

El informe también documenta el auge de las donaciones de vivienda y dinero de padres a hijos como mecanismo de transmisión intergeneracional del acceso: en 2025 se realizaron más de 30.500 donaciones de viviendas y las donaciones monetarias alcanzaron los 5.500 millones de euros, con un importe medio cercano a los 90.000 euros. Un mecanismo que alivia la restricción de acceso, pero que solo está disponible para quienes cuentan con esa red de apoyo familiar.

El diagnóstico del Banco de España no deja margen a la ambigüedad: las restricciones a la oferta son el factor determinante de los problemas de acceso. Las viviendas terminadas en 2025 registraron una reducción del 9%, mientras el número de nuevos hogares creció en 240.000 ese mismo año. Sin un incremento sostenido de la oferta residencial —especialmente en las áreas urbanas con mayor presión de demanda—, el sobresfuerzo de los inquilinos y la exclusión de los jóvenes del mercado seguirán siendo la norma, no la excepción.